Facoltà: Ingegneria Gestionale per la Produzione Industriale - classe 34/S
Collocazione: 4236
Autore: Creazza Alessandro
Data: 25/07/2005
Titolo: IL SETTORE IMMOBILIARE LOGISTICO IN ITALIA: STATO DELL'ARTE E TENDENZE EVOLUTIVE
Relatore: Dallari Fabrizio
Correlatore: Rossi Tommaso
Autorizzazione per la consultazione: NO
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Il presente lavoro si pone lo scopo di effettuare un’analisi approfondita ed esauriente del settore immobiliare logistico in Italia, andando ad esaminare tutte le componenti di questo interessante comparto in pieno sviluppo e ancora in fase di definizione, con il fine ultimo di proporre una sintesi strutturata delle sue caratteristiche e delle sue tendenze in atto. L’elaborato si apre con il resoconto della situazione della logistica nel continente europeo e nel nostro paese. Lo scopo di questa parte è quello di inquadrare nelle sue linee più generali il fenomeno, dato che l’immobiliare logistico rappresenta una componente essenziale del più ampio settore logistico generale. Verranno affrontate le tematiche di attualità, cercando di individuare i trend che stanno pilotando gli interventi e gli investimenti in logistica in Europa, per poterne ricavare i possibili sviluppi. La sezione dedicata al nostro paese presenterà anche una georeferenziazione della concentrazione di insediamenti nel territorio peninsulare. Dato che il settore immobiliare logistico è un fenomeno cross settoriale, verrà in seguito analizzato l’andamento dei mercati immobiliari europei ed italiani, per poter avere una visione d’insieme sui volumi di affari che tale mercato è in grado di muovere su scala continentale, ed apprezzare il contributo che il comparto logistico conferisce alla vivacità dell’immobiliare industriale più esteso, in termini di compravendite, di scambi e di assorbimento di spazi disponibili. Il passo successivo sarà unire le due analisi precedentemente effettuate per affrontare lo studio di dettaglio del settore immobiliare logistico stesso, nelle sue declinazioni tecniche e strategiche. Si passerà, perciò, ad analizzare le caratteristiche di base dell’investimento in immobili a destinazione logistica. Verranno scandagliate le classiche componenti di un generico investimento, ciascuna corredata da quantificazioni, descrizioni qualitative e motivazioni: i rischi, i rendimenti e i conseguenti canoni di affitto che vengono praticati da chi ha effettuato l’investimento stesso. Avendo introdotto la prima figura che appare nel comparto (ovvero l’investitore), seguirà l’analisi dei vari attori che compaiono nel panorama dell’immobiliare logistico. In funzione dei ruoli, si enunceranno le tipologie di attività svolte da ciascun personaggio e, per evitare di lasciare su un piano prettamente teorico la trattazione, si procederà a citare i soggetti reali agenti nel mercato italiano, per ciascuno dei quali verrà riportata una breve descrizione delle peculiarità e delle mansioni svolte. Il capitolo 5 propone un’analisi tecnico-strategica: infatti, dopo una trattazione sulle varie tipologie di impianti logistici esistenti, con molti riferimenti alle realtà emergenti in Italia, si cercheranno di definire le caratteristiche dello stato dell’arte per la realizzazione degli immobili e i criteri che vengono seguiti nella pianificazione della localizzazione di una costruzione immobiliare logistica. Si potranno quindi sintetizzare le tendenze in atto e comprendere le motivazioni che spingono le aziende, gli investitori e i grandi player ad effettuare precise scelte. Per ricavare tali informazioni, ci si servirà di consulenze presso gli attori di cui si parlava precedentemente. Il passo successivo sarà la verifica di come le linee guida emerse nella trattazione vengono implementate effettivamente da parte del tessuto imprenditoriale italiano: un questionario appositamente realizzato e distribuito ad un campione di 150 aziende diffuse su tutto il territorio nazionale fornirà il riscontro. I risultati del questionario saranno commentati alla luce delle caratteristiche delle aziende intervistate e della natura della realtà imprenditoriale italiana. L’elaborato si concluderà con uno zoom sulla Provincia di Varese: si analizzeranno le componenti del trend del mercato varesino, la situazione infrastrutturale e le potenzialità del territorio. Infine, una serie di casi di studio di aziende operanti nella Provincia, nei vari settori industriali, permetterà di riproporre, in maniera più approfondita e accurata, l’analisi strategica effettuata tramite il questionario diffuso alle aziende italiane, evidenziando le peculiarità delle scelte effettuate da imprese appartenenti ad un territorio specifico.
