Facoltà: Economia Aziendale e Management - Classe LM-77
Collocazione: 18915
Autore: Vigano' Andrea Piero Giovanni
Data: 21/12/2020
Titolo: New approach for property valuation
Relatore: Sartori Massimiliano
Correlatore: Gervasoni Anna
Autorizzazione per la consultazione: NO
Le tesi si possono consultare unicamente in sede
RIASSUNTO - INGLESE: The thesis’ goal is solving the evident transparency issue regarding the Real Estate Market and exactly, the asymmetric information concerning the houses’ sale prices, which are defined by the market conditions and without taking care of the main technical, constructive, and technological features. Indeed, all houses of a certain typology tend to be sold at the equal market sale price, as an average. Thus, many constructors are not incentivized to build houses with relevant constructive features to minimize costs and most customers are not conscious about their product choices. So, after reporting all main houses’ technical features and main expected changes to consider, it has been built a new model for property valuation which is based on an analytical comparative analysis making a sort of ranking of different properties of a certain typology and in a certain location. Firstly, it has been made a simulation with three assumed properties (A, B, C) in the Biassono area to compare and value. The valuation is based on easy points methodology, from 0 to 5. 0 is the worst performance, while 5 is the best one. The new model is represented by a radar chart, which reports the specific value of each element. The new model’s elements are these following: LIVING COMFORT related to humans’ health inside the house; PROPERTY DURABILITY EXPECTATION related to expected house’s duration; ENERGY SAVING related to the capability to reduce cost consumptions; ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY related to the sustainable and clean the environment; PROJECT’S QUALITY related to the bioclimatic level; MATERIAL QUALITY related to the use of materials for building. Each of them is composed of different components. So, each element's value of each assumed house is given by the average points of its components, from 0 to 5. Therefore, the total final points of each assumed property are given by the average to all of the elements' points. Then, according to the final points of each house, it is used the ranking scheme to understand if a property's market price would be appreciated or depreciated or equal to the market price. By this methodology would be specified in which property might be more valuable due to its higher constructive and technical qualities. Following this simulation, the property C' s market price increased by 10%; A decreased by 6% and the price of B didn't change. Then the model was applied with a few available information in both markets, Biassono and Correzzana, comparing different new apartments built between 2019 and 2021 and, achieving several price adjustments. This model with easy methodology valuation would help to value the property with relevant technical qualities and allow clients to make better their choices. However, it is required the constructors' collaboration to complete fully it to practice real. RIASSUNTO - ITALIANO: L'obiettivo della tesi è risolvere un evidente problema di trasparenza sul mercato immobiliare, ovvero l'asimmetria delle informazioni sui prezzi di vendita delle case, ora definite dalle condizioni di mercato, senza alcuna considerazione per le principali caratteristiche tecniche, costruttive e tecnologiche dell’edificio. Infatti, tutti gli immobili di una determinata tipologia vengono generalmente venduti con un medesimo prezzo di vendita di mercato, legato a parametri tradizionali quale ad esempio la zona. Di conseguenza, molti costruttori non sono incentivati a sviluppare immobili con caratteristiche costruttive elevate e innovative, traendo un vantaggio personale nella riduzione dei propri costi di costruzione, e procurando svantaggio agli acquirenti, che, inconsapevolmente, si trovano ad acquistare un bene a prezzo di mercato, già vecchio rispetto alle nuove tecnologie e soprattutto alla continua evoluzione delle normative di riferimento. E’ stato quindi costruito un nuovo modello di valutazione, che riportasse le principali caratteristiche tecniche da considerare, oltre alle aspettative future del mercato immobiliare, che si basasse su un'analisi comparativa analitica, effettuata tramite una sorta di graduatoria di più immobili appartenenti a una medesima determinata tipologia e allocati in una specifica zona. Per tale modello, è stata effettuata una simulazione con tre ipotetici immobili (A, B, C) in zona Biassono, comune della Provincia di Monza e Brianza, affacciato sul Parco di Monza. La valutazione si basa su un calcolo semplice, ovvero su un punteggio da 0 a 5, dove 0 è il peggior risultato, mentre 5 è il miglior punteggio. Tale modello è rappresentato da un radar, che riporta il valore specifico di ogni elemento; gli elementi del nuovo modello sono i seguenti: COMFORT ABITATIVO per valutare il benessere dell'uomo all'interno dell’edificio; ASPETTATIVA DI DURABILITÀ DELLA PROPRIETÀ relativa alla vita futura dell’immobile; RISPARMIO ENERGETICO per verificare la capacità di ridurre i consumi; SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE legata alla verifica dell’equilibrio tra consumi e rigenerazione delle risorse, oltre alla pulizia dell'ambiente; QUALITÀ DEL PROGETTO relativa all’uso di un’architettura bioclimatica; QUALITÀ DEI MATERIALI per analizzare l'uso di materiali adottati nel processo di costruzione. Ciascuno elemento è composto da diversi componenti: quindi, il valore di ogni elemento, di ciascun edificio, è dato dalla media dei punti dei suoi componenti, che puo’ sempre variare da 0 a 5.Pertanto, il punteggio finale totale di ciascun immobile è scaturito dalla media di tutti i punti degli elementi. Successivamente, in base al punteggio ottenuto, viene utilizzato uno schema specifico di ranking, per stabilire se il prezzo di vendita di quell’immobile può essere apprezzato o deprezzato rispetto al prezzo di mercato, oppure se deve rimanere invariato. Con questa metodologia verrebbe, quindi specificato l’immobile con maggior valore in base alle sue qualità costruttive e tecniche. A seguito di questa simulazione, il prezzo di mercato dell'immobile C è aumentato del 10%; A è diminuito del 6% e il prezzo di B non è variato. Per procedere con una prova realistica, il nuovo modello è stato utilizzato, purtroppo sulla base di poche informazioni a disposizione, in due mercati: Biassono, già utilizzato per l’impostazione, e Correzzana, altro comune della Provincia di Monza e Brianza, caratterizzato dalla presenza di limitrofe campagne: sono stati confrontati, con tale metodologia, nuove unità immobiliari, costruite tra il 2019 e il 2021, ottenendo diversi adeguamenti di prezzo. In conclusione, questo modello, tramite un semplice metodo valutativo, ci permette di comprendere meglio le qualità tecniche e costruttive di un determinato immobile, offrendo un quadro informativo fondamentale per gli acquirenti, che così possono ritrovarsi informati in modo globale e appropriato, nella formulazione delle loro scelte. Un modello che richiede la necessaria collaborazione dei costruttori per essere completato in ogni sua parte, restituendo così un riferimento non solo per gli acquirenti, ma anche per i costruttori stessi, che potrebbero trarre importanti indicazioni per le scelte costruttive da adottare.
